Cum iti alegi casa?

1. Nu va grabiti - ALEGEREA UNEI PROPRIETATI IMOBILIARE CERE TIMP

Niciodata nu este bine sa va opriti asupra unei proprietati imobiliare inainte de a observa cel putin trei, patru saptamani ce se intampla in general pe piata imobiliara pentru a va informa bine asupra preturilor si tendintelor de pe piata. Este bine sa vorbiti cu mai multi proprietari si sa va sfatutiti cu un agent imobiliar pentru a putea analiza nivelul preturilor din acel moment.

2. Agentiile imobiliare

Desi nu este obligatoriu, sfatul nostru este sa apelati la o agentie imobiliara si va veti simplifica viata.

De ce este bine sa apelati la o agentie imobiliara?

Pentru ca zi de zi au de a face cu proprietari si oferte imobiliare. Un agent imobiliar experimentat va va spune ce case sunt de vanzare, la ce preturi, ce anume trebuie sa verificati la o casa, va da informatii despre amplasament, despre zona, despre vecinatati, despre documentatia care trebuie stransa pentru actele de vanzare cumparare, daca are sau nu casa ipoteca, cine are dreptul sa o vanda si multe alte lucruri foarte importante.

3. Cum alegeti o agentie imobiliara?

In primul rand, agentia trebuie sa fie usor de identificat. Firma trebuie sa aiba un sediu fix, sa fie semnalizata (cu firma la intrare), sa aiba un birou amenajat ca punct de lucru cu publicul, cu secretariat, dar si o sala de negocieri, in care se poate discuta in particular cu clientii amanuntele legate de plata, bani, confidentialitate, etc. Este bine ca agentia sa fie afiliata unei uniuni profesionale, unde sa-i puteti verifica activitatea, daca a avut sau nu abateri si daca este acreditata. Totusi, nu este obligatorie acreditarea. Este de notorietate faptul ca multe agentii se lauda ca sunt membrii fondatori ai UNAI, dar de fapt aceasta (UNAI) nici nu mai exista.

Credem ca pana la urma cel mai important factor este increderea pe care v-o inspira oamenii din agentia respectiva.

4. Agentul imobiliar

Activitatea agentului imobiliar si a agentiei imobiliare sunt reglementate de legea privind infintarea societatilor comerciale si OG3/2000 privind activitatea si obligatiile legale ale agentului imobiliar. Din pacate aceasta este oarecum nelucrativa in sensul ca este plina de confuzii si lipsita de coerenta unei legi care in fond reglementeaza o activitate economica cu implicatii profunde.

In practica, agentiile imobiliare respectabile au adoptat codul de etica si practica corecta, astfel incit Dvs. sa puteti sa va rezolvati problema imobiliara in siguranta, rapid si profesional.

Practica pietei imobiliare din Bucuresti a impus asa numitul agent imobiliar dublu care poate reprezenta atit cumparatorul, cit si vinzatorul. Reprezentarea de catre o agentie dubla cere cunoasterea si consimtamintul ambelor parti, vinzatorul si cumparatorul. De fapt, agentul dublu se angajeaza sa serveasca interesele ambelor parti. Acest lucru se intimpla pe toata durata desfasurari tranzactiei. Comisionul agentului imobiliar este platit atat de vanzator cit si de cumparator. Cuantumul comisionului este de obicei situat intre 4-6% si impartit intre vanzator si cumparator. La inchirieri comisiunul se situeaza in jurul valorii chiriei pe o luna. Daca lucrati cu un agent, aveti doua optiuni: puteti lucra cu un agent in regim de contract de intermediere exclusiv sau puteti lucra cu un agent in regim de contract de intermediere deschis.

5. Atentie la transferul legal al proprietatii

Cumpararea unui bun imobil trebuie facuta cu act autentic, adica printr-un act incheiat la notariat, cu respectarea prevederilor legale.

La notariat, vanzatorul trebuie sa prezinte actele lui de proprietate, dovada ferma ca imobilul nu este grevat de sarcini, de datorii, ca nu a fost vandut anterior. Inaintea prezentarii la notariat, partile, respectiv vanzatorul si cumparatorul, trebuie sa cada de acord cu unele probleme de amanunt, pentru a evita unele discutii in fata notarului (pretul stabilit, cine va plati taxele de timbru si cele notariale, in ce conditii va intra noul proprietar in posesia imobilului etc).

Cine semneaza actele

Chiar daca redactarea actului se face de catre notar sau avocat, este recomandabil ca partile sa se uite atent pe document. Se impune - atunci cand cel care vinde este casatorit - ca ambii soti sa semneze actul, deoarece toate bunurile dobandite de soti in timpul mariajului sunt comune. Daca vanzarea se face de catre unul dintre soti, fara stirea si asentimentul celuilalt, actul, desi incheiat in fata notarului, poate fi atacat in justitie si anulat.

Atentie la pretul din contract

Un element important al actului de vanzare-cumparare il constituie pretul.

De foarte multe ori, in dorinta de a plati taxe mai mici, partile cad de acord sa treaca un pret mai mic decat cel stabilit. Acest lucru nu este insa de fiecare data in interesul partilor. De exemplu, in cazul in care va mai avea loc un proces facut de cineva care revendica o calitate de proprietar asupra casei, lucrurile devin complicate. Daca instanta de judecata va dispune pe baza probelor administrate anularea actului autentic de vanzare-cumparare, atunci in mod firesc, cumparatorul are dreptul sa-si primeasca suma platita drept pret trecuta in contract. Pe de alta parte, vanzatorul poate avea si el necazuri cu ocazia declararii unui pret mai mic. Este posibil ca la un moment dat cumparatorul sa pretinda ca a platit o suma mai mare decat s-a convenit ca pret al vanzarii.

Atentie la clauza eliberarii

In practica, se intalnesc multe situatii cand se fixeaza o data certa, dar vanzatorul nu paraseste imobilul, iar in lipsa de precizari clare in actul de vanzare, se ajunge chiar la procese, la amanari lungi si obositoare, la nervi, etc.

Cereti garantii explicite

In contract, vanzatorul trebuie sa garanteze ca imobilul nu este grevat de servituti sau alte sarcini ori ca nu a mai fost vandut si altuia. Lumea imobiliara autohtona a fost in ultimii ani zguduita de o serie intreaga de scandaluri pornite de la faptul ca escrocii, cu complicitatea notarilor, au dat tepe de miliarde. Pentru a se evita asemenea situatii, este bine ca dosarul de vanzare-cumparare sa fie complet. Acesta va contine, pe langa contractul propriu-zis, dovada inscrierii in cartea funciara (dupa ce in prealabil s-a obtinut un numar cadastral) si certificatul fiscal (obtinut de la administratia financiara).

E bine sa aveti martori

E bine ca la notariat cumparatorul sa fie insotit de inca o persoana sau doua. Acestea, recomandabil sa nu fie rude apropiate, pot fi citate ca martori daca vreodata vanzatorul ar incerca rasturnarea actului.

Fii in continuare precaut

Odata incheiat contractul de vanzare-cumparare, oricine poate fi sigur ca este proprietar. Masurile de precautie nu trebuie sa lipseasca totusi. Cumparatorul sa se asigure ca cel care i-a vandut casa, i-a remis toate actele de proprietate (contract de vanzare-cumparare, certificat de mostenitor, act de donatie etc). De asemenea, tot la notariat va trebui trecuta transcrierea, inregistrarea proprietatii pe numele cumparatorului. Ultimul drum va fi facut la administratia financiara, unde se va cere trecerea rolului imobilului pe numele noului proprietar.

Din moment ce ati ajuns aici este evident ca intentionati sa vindeti o proprietate imobiliara. Iata cateva informatii ce va ajuta sa incheiati o afacere cat mai profitabila pentru dumneavoastra. Pentru a realiza acest lucru sant necesari cativa pasi pe care trebuie sa-i parcurgeti:

1. Pregatirea actelor

Inainte de a pune in vanzare o proprietate imobiliara este necesar sa va asigurati ca toate actele sunt in regula, exemplu: daca este intabulat si declarat la finante, succesiunea incheiata, impozitele platite la zi, ipoteca radiata din foaia de sarcini a imobilului - daca e ste cazul, etc. Puteti pierde o oferta foarte buna sau un client daca toate aceste aspecte nu sunt puse la punct.

2. Pretul

Bineinteles ca dumnavoastra sperati sa obtineti o suma cat mai mare la incheierea tranzactiei. Totusi situatia trebuie privita in mod realist. Apeland la toate informatiile din piata sau la serviciile unei agentii imobiliare veti avea parte de consiliere gratuita in domeniul imobiliar si veti obtine o evaluare realista a pretului.

Nu uitati ca majoritatea cumparatorilor sunt informati si analizeaza intotdeuna mai multe oferte. Evident ca vor alege cea mai avantajoasa oferta ce o gasesc dupa crireriile lor de selectie.

Pretul depinte in mare masura si de perioada de timp in care doriti sa vindeti. O vanzare urgenta presupune intotdeauna si un pret mai mic, in timp ce pretul cel mai bun poate fi obtinut doar daca nu va grabiti.

3. Publicitatea

Oferta dumneavoastra trebuie facuta publica si veti fi cu atat mai avantajat cu cat sporiti caile si modalitatile de expunere publica. Noi va sugeram sa promovati oferta dumneavoastra utilizand toate formele de publicitate: internet, publicatii locale si nationale, reviste de afaceri, etc., in felul acesta veti avea posibilitatea sa intrati in contact direct atat cu potentialii clienti cat si cu diferite agentii imobiliare.

In functie de impactul publicitatii facute, puteti reveni la etapa pretului, facand ajustarile necesare: cresterea sau scaderea pretului.

4. Selectionarea unei agentii imobiliare

Este bine pentru dumneavoastra sa luati in considerare toate ofertele ferme primite si sa decideti daca lucrati sau nu cu o agentie imobiliara, sau daca veti lucra exclusiv cu o singura agentie imobiliara. Negocierea pretului depinde in mare masura de acestea. Nu uitati sa negociati totul la maxim, sa cereti in permanenta imposibilul ca sa fiti sigur ca veti obtine tot ce este posibil - ne referim atat la pretul proprietatii imobiliare, cat si la toate conditiile de colaborare cu o agentie: termene, comisioane, taxe, etc.

Totusi nu uitati ca marja de negociere este una dintre cele mai raspandite strategii aplicate pe piata imobiliara, iar aratandu-va rezonabil si deschis la negociere puteti castiga cumparatorul de partea dvs.

5. Selectionarea ofertelor

Nu pierdeti contactul cu potentalii cumparatori. Implicati-va direct in toate negocierile chiar daca lucrati sau nu cu o agentie imobiliara. Tineti cont de sfatul agentului, nu uitati ca el este de partea Dvs.

6. Intocmirea actelor

Daca lucreti cu o agentie imobiliara, atunci lucrurile sunt simple - agentia se ocupa de toate actele, Dvs. doar trebuie sa le semnati. Nu uitati ca actele trebuie autentificate de un notar, vanzarea efectiva facandu-se doar in fata acestuia. Daca nu vindeti printr-o agentie atunci tot la un notar trebuie sa ajungeti, numai ca actele trebuie sa le pregatiti singur.

Desi nu este obligatoriu, sfatul nostru este sa apelati la o agentie imobiliara.

Apeland la o agentie puteti evita situatii neplacute cum ar fi:

- Transformarea imobilului dumneavoasta intr-un pasaj pietonal pe unde sa treaca zeci de vizitatori mai mult sau mai putin interesati.

- Risipa de timp si bani pentru: pregatirea documentatiei de vanzare, studierea pietei, gasirea potentialilor cumparatori

- Implicarea in tranzactii care ar putea avea urmari dintre cele mai neplacute

- Imposibilitatea finalizarii unei tranzactii odata incepute

- Neplaceri ce decurg din evaluarea gresita a imobilului

In mod normal, apeland la o agentie imobiliara, vanzatorul are urmatoarele avantaje:

- Evaluarea realista a pretului

- Publicitatea ofertei

- Selectia cumparatorilor

- Securitatea tranzactiei

- Obtinerea in timpul cel mai scurt a pretului optim

- Verificarea si realizarea in timp util a documentatiei de vanzare

Acte necesare cadastru / intabulare

Pentru realizarea documentatiei aveti nevoie de urmatoarele acte:

Actele de proprietate ale imobilului (Contract de Vanzare-Cumparare, Proces verbal de Predare-Primire in cazul in care imobilul a fost cumparat de la stat, Sentinta Civila, Certificat de Mostenitor, Act de donatie,etc.) - in doua copii din care una legalizata.;

Certificat Fiscal pentru Cadastru si Intabulare;

Acte de indentitate ale proprietarului/proprietarilor - in doua copii;

Cerere tip completata si semnata de proprietar – pusa la dispozitie de expertul autorizat;

Declaratie privind limitele proprietatii pentru care se executa masuratorile – pusa la dispozitie de expertul autorizat;

Cerere de inregistrare in Cartea Funciara - pusa la dispozitie de expertul autorizat;

Atentie!

Certificatul fiscal este valabil 30 de zile, si nu trebuie sa depaseasca sfarsitul lunii. ex: Daca cererea a fost depusa dupa data de 25 martie este valabil pana la 1 mai. Fara plan cadastral nu se poate face nicio instrainare. In cazul in care imobilul a fost dobandit dupa 1 iulie 1999 (data la care a intrat in vigoare Legea Cadastrului si Cartii funciare) si exista plan cadastral nu se mai face alt plan cadastral.

Certificatul Fiscal

Este documentul care atesta faptul ca proprietarul figureaza pe rolul administratiei financiare cu imobilul ce urmeaza a fi vandut, imobil pentru care impozitele sunt achitate la zi, nefiind urmarit pentru eventuale debite sau amenzi catre stat.

Actele necesare eliberarii acestui certificat fiscal sunt urmatoarele :

cerere (formular tip);

act de identitate (original si fotocopie);

dupa caz :

Certificat de mostenitor (original si copie xerox);

Certificat de deces (original si copie xerox);

Certificat de nastere (original si copie xerox);

Certificat de casatorie (original si copie xerox);

Sentinta de divort (original si copie xerox);

dovada achitarii taxei de timbru in valoare de 1 leu/document;

dovada achitarii taxei de timbru in valoare de 4 lei;

timbru fiscal de 0.30 lei.

Certificatul fiscal se va elibera, prin compartimentul REGISTRATURA - personal proprietarului pe baza buletinului de identitate sau a cartii de identitate, dupa caz. În situatia în care proprietarul nu se poate prezenta, se va desemna un reprezentant prin procura notariala sau împuternicire avocatiala.

Pentru persoanele din strainatate, procura trebuie sa fie întocmita la Ambasada sau Consulatul României. Certificatul fiscal este valabil doar 30 de zile de la eliberare.

Adeverinta Asociatia de Proprietari/Locatari

Adeverinta de la Asociatia de Proprietari, respectiv Locatari, este un formular standard care atesta ca nu aveti datorii catre asociatie.

se completeaza in 3 exemplare de catre administrator si presedintele Asociatiei de locatari. Este obligatoriu ca acestia sa semneze sa stampileze si sa-si treaca numele in clar;

se ataseaza copie xerox dupa ultima lista a cotelor de la intretinere (care sa aiba stampila asociatiei in original);

se ataseaza copie xerox a ultimei chitante a platii cotelor de intretinere;

vizarea adeverintei de catre Primaria de sector;

Adeverinta de la Asociatia de locatari este valabila numai cu viza Primariei de sector.

Extrasul de carte funciara

Extrasul de carte funciara este actul in care este trecuta situatia juridica a imobilului. Aici sunt trecute toate datele referitoare la descrierea imobilului, numele si prenumele proprietarilor, actele prin care acestia au dobandit imobilul, sarcinile proprietatii (ipoteca, interdictii de instrainare, privilegii, etc).

Extrasul de carte funciara se elibereaza de catre Biroul de Carte Funciara in baza actelor de proprietate care au fost intabulate in Cartea Funciara a imobilului. Pentru eliberarea acestuia trebuie sa va adresati biroului notarial unde se va semna contractul de vanzare cumparare si unde trebuie sa depuneti:

dovada intabularii imobilului;

copie act de proprietate;

copie act identitate proprietar (proprietari);

cerere tip;

Acest extras de carte funciare se elibereaza numai delegatiilor notariali, la cererea clientilor si are un termen de valabilitate de 5 zile de la data depunerii cererii, timp in care nu se poate elibera un alt extras de carte funciara pentru acelasi imobil. Astfel, este exclusa vanzarea imobilului de doua ori. Mai dureaza 1-2 zile obtinerea lui.

Certificatul de sarcini va fi necesar in cazul in care cadastrul s-a facut cu mult timp in urma dar fara intabulare.

Rolul fiscal – notarul face intabularea pentru cumparator.

In cazul in care faceti un precontract (care nu este realizat la notar) – cumparatorul trebuie sa solicite certificatul de carte funciara informativa, pe baza unei chitante scrisa de cel care vinde. Cel mai sigur este sa participe si martori, indicat 2 (dar sa nu fie ruda pana la gradul 3 inclusiv).

Actele care atesta dreptul de proprietate

Actul de dobandire al bunului imobiliar care atesta proprietatea poate fi de mai multe tipuri in functie de urmatoarele cazuri:

1. Imobilul a fost cumparat de la o persoana fizica

- in acest caz este vorba despre un act de vanzare-cumparare

2. Imobilul a fost cumparat de la stat dupa 1989

-act de vanzare-cumparare

- procesul verbal de predare-primire a imobilului

- dovada achitarii integrale a apartamentului din partea societatii creditoare, daca plata s-a facut in rate

- daca plata ratelor s-a facut cu imprumut de la CEC, atunci este necesara si incheierea de radiere a inscriptiei ipotecare pe care CEC-ul a luat-o la semnarea contractului de vanzare-cumparare

3. Imobilul a fost cumparat de la stat inainte de 1989

contractul de construire

procesul verbal de predare-primire a imobilului

titlul de proprietate eliberat de Administratia financiara.

incheierea de radiere a inscriptiei ipotecare, pe care CEC-ul a luat-o la semnarea contractului de vanzare-cumparare (daca acesta a fost cumparat cu plata in rate)

aca imobilul a fost achitat integral, dar nu a fost radiata inscriptia ipotecara, atunci trebuie sa va prezentati la CEC cu contractul de construire in original si sa depuneti o cerere prin care sa solicitati eliberarea unei adeverinte din care sa rezulte ca imobilul a fost achitat integral si acordul CEC-ului ( biroul administrativ) pentru radierea inscriptiei ipotecare. Termenul de eliberare variaza intre 3 si 7 zile. Radierea inscriptiei ipotecare se face la biroul de carte funciara.

In functie de caz si urmatoarele acte pot atesta dreptul de proprietate:

Certificat de mostenitor

Contract de donatie

Contract de schimb

Sentinta civila definitiva

Acte necesare pentru vanzare imobil

1. Acte de proprietate in original

a) in cazul actelor incheiate cu SCAVL Giulesti, SC ICRAL Foisor SA, SC Orizont SA, DAFI, SC APOLODOR SA, IMOBILIARA RA, SC ROMCONFORT SA, SC Cotroceni SA, SC TITAN SA , SC BERCENI SA etc.:

-contract vanzare cumparare sau contract de construire; act aditional;

- proces verbal de predare-primire a locuintei

- contract de imprumut

- dovada de achitare integrala (adeverinta)

b) in cazul actelor incheiate la notar - contract vanzare cumparare

c) in cazul mostenirilor, dupa caz, actele de proprietate de la punctul a) sau b) si certificatul / certificatele de mostenitor.La incheierea contractului de vanzare cumparare se vor prezenta in original toate actele fostilor proprietari (istoricul proprietatii).

2. Certificat fiscal de la Directia Taxe si Impozite Locale sau Primaria Localitatii unde se afla apartamentul - pentru judete. In certificatul fiscal trebuie precizat obligatoriu: proprietarul sau proprietarii cu numele corect; adresa corecta a apartamentului; suprafata de teren aferenta; fara datorii.

Certificatul fiscal nu trebuie sa fie mai vechi de 3 zile si trebuie sa fie eliberat in luna in care se incheie contractul de vanzare cumparare in forma autentica.

Certificatul fiscal trebuie adus la notariat cu o zi inainte de autentificarea contractului de vanzare cumparare, pentru verificare. In cazul in care nu se aduce cu o zi inainte si exista greseli, proprietarul isi asuma riscul de a nu incheia contractul de vanzare cumparare la data programata.

In cazul in care apartamentul nu este intabulat, intabularea se poate face si de catre biroul notarial si trebuie adus certificat fiscal pentru intabulare. La data incheierii contractului de vanzare cumparare trebuie adus un alt certificat fiscal, valabil 3 zile, cu mentiunea “pentru vanzare “.

3. Incheierea de carte funciara de la judecatorie sau de la Agentia Nationala de Cadastru si Publicitate Imobiliara - Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara - Biroul de Carte Funciara de sector.

4. Extrasul de carte funciara (valabil 5 zile de la data depunerii cererii la Agentia Nationala de Cadastru si Publicitate Imobiliara - Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara - Biroul de Carte Funciara de sector), care se obtine numai de biroul notarial. In extras trebuie sa se precizeze ca imobilul nu este grevat de sarcini.

Pentru obtinerea extrasului de carte funciara, trebuie sa se prezinte si sa completeze cererea la notariat, unul dintre proprietari, cu patru zile lucratoare inainte de incheierea contractului de vanzare cumparare.

5. Adeverinta de la asociatia de locatari / proprietari din care sa reiasa ca apartamentul nu are datorii la cotele de intretinere, vizata la primaria de sector.

In cazul in care apartamentul este situat in sectorul 5, cererea trebuie depusa la Primarie, pentru vizat, cu cel putin 6 (sase) zile lucratoare inainte de semnarea contractului de vanzare cumparare;

6. Ultima chitanta de achitare a energiei electrice.

7. Dosar cadastral in copie.

8. Daca este cazul, certificat pentru schimbarea adresei postale, in cazul in care adresa postala din titlul de proprietate nu corespunde cu adresa postala din certificatul fiscal, incheierea si extrasul de carte funciara.

9. Certificate de casatorie vanzatori si cumparatori (daca este cazul), sau sentinta civila de divort cu mentiunea “definitiva si irevocabila”.

10. Buletinele / cartile de identitate (trebuie sa fie in perioada de valabilitate), in cazul in care este expirat se prezinta pasaport si carnet de conducere.

Primaria municipiului Bucuresti

B-dul. Regina Elisabeta nr. 47 sector 5, cod postal 050013

Tel. centrala (+4) 021 305.55.00; (+4) 021 305.55.55;

Tel. dispecerat: (+4) 021 305.55.50

www.pmb.ro

Primaria sector 1

Bd. Banu Manta nr.7-9, Bucuresti

Tel. 021/3.19.10.13; Fax 021/3.19.10.06

Program : luni - joi: 8.30 -12.00

www.primariasector1.ro

Primaria sector 2

Str. Chiristigiilor nr.11-13

Tel. 2.09.60.00 ; Fax 2.09.62.82.

Program : Luni si Miercuri: 08:30 - 16:30;

Marti si Joi: 08:30 - 18:30 ; Vineri: 08:30 - 14.00

www.ps2.ro

Primaria sector 3

Str. Parfumului 2-4; Str. L.Patrascanu 3-5

Tel. 3.18.03.23; 3.41.07.11

www.sector3primarie.ro

Primaria sector 4

Bd. George Cosbuc 6-16

Tel. 335.92.30 ; 0800 800 440 - telefon cu acces gratuit

www.ps4.ro

Primaria sector 5

B-DUL REGINA ELISABETA NR. 29-31

Tel. 314 46 80, 314 43 18; Fax: 311 04 65, 314 49 90

Program: Luni, Marti, Miercuri 9,00-11,00 ; Joi 13,00-16,00

www.bucuresti5.ro

Primaria sector 6

Calea Plevnei 147-149

Tel: 3.18.01.48, Fax:3.18.01.52

www.primarie6.ro

Administratia finantelor publice sector 1

Str. Roma, nr. 7, Telefon: 021.2319397; 021.2301700

Administratia finantelor publice sector 2 - Pentru persoane fizice

Str. Avrig nr. 63, Telefon: 021.2569935; 021.2569913

Administratia finantelor publice sector 2 - Pentru persoane juridice

Str. C.A. Rosetti nr. 39, Telefon: 021.3134008; 021.3133197

Administratia finantelor publice sector 3 - Pentru persoane fizice

Str. Lucretiu Patrascanu nr. 10, Telefon: 021.3404781; 021.3401600

Administratia finantelor publice sector 3 - Pentru persoane juridice

Calea Mosilor nr. 156, Telefon: 021.3146222

Administratia finantelor publice sector 4 - Pentru persoane fizice

Str. Cutitul de Argint nr. 7, Telefon: 021.3369940; 021.3369905

Administratia finantelor publice sector 4 - Pentru persoane juridice

Str. Mariuca nr. 14, bl. 109, Telefon: 021.3346138

Administratia finantelor publice sector 5

Calea 13 Septembrie Numarul 164, Telefon: 021.4104941; 021.4100612; 021.4101094

Administratia finantelor publice sector 6

Str. Popa Tatu nr. 7, Telefon: 021.3153268

Apa Nova

Str. Aristide Demetriade nr. 2, sector 1, Bucuresti, tel. 207.77.77

e-mail: consumator@apabucur.ro web: www.apabucur.ro

Distrigaz Sud - Sucursala Bucuresti

Bd. Marasesti nr. 4-6, sector 4,Cod Postal 040251 Bucuresti

Tel. 021-301.18.00; Fax 021- 301.21.54; Deranjamente NON STOP : 9281

e-mail: consumator@apabucur.ro web: www.distrigazsud-retele.ro

Electrica - SDFEE Bucuresti

Bd. Ion Mihalache nr. 41-43, sector 1, Bucuresti, tel. 206.59.99

e-mail: office@electrica.ro web: www.electrica.ro

OC Braziliei: Str. Braziliei 2-4, Tel: 230.18.80

OC Pantelimon: Sos. Pantelimon 253, Tel: 255.58.08

OC Giurgiului: Sos. Giurgiului 127, Tel: 450.34.87

OC Militari: Bd. Iuliu Maniu 72-92, Tel: 430.09.04

OC Rahova: Calea Rahovei 329, Tel: 423.39.58

OC Lizeanu: Sos. Stefan cel Mare 234, Tel: 210.33.01

OC Balta Alba: Str. Nicolae Grigorescu 20, Tel: 340.43.96

OC Drumul Taberei: Al. Baiut 4, Tel: 444.21.49

OC Grant: Calea Grivitei 198, Tel: 222.80.19

Regia Autonoma de Distributie a Energiei Termice

Str. Cavafii Vechi nr. 15, sector 3, Bucuresti, tel. 314.76.00

e-mail: relatii@radet.ro web: www.radet.ro

Casierie1

Adresa: Str. Cavafii Vechi, nr. 15, Sector 3, (parter camera 1)

Telefon: 314.76.00/ 140

Programul de lucru este: luni - vineri 08:00 - 14:30

Casierie2

Adresa: Str. Papazoglu, nr. 4, Sector 3

Telefon: 323.90.17; 323.90.22

Programul de lucru este: luni - vineri 08:00 - 18:00 cu pauza 13:00 - 14:00

Casierie3

Adresa: Str. Dr. Taberei, nr. 36, Sector 6

Telefon: 413.55.20; 413.55.98

Programul de lucru este: luni - vineri 08:00 - 18:00 cu pauza 13:00 - 14:00

Casierie4

Adresa: Str. Cavafii Vechi, nr. 15, Sector 3, (parter camera 3)

Telefoane: 314.76.00/ 144

Programul de lucru este: luni - vineri 08:00 - 14:30

ANTECONTRACT- conventia prin care una din parti sau ambele parti se obliga sa incheie in viitor un anumit contract al carui continut esential este determinat in prezent. Este deci un acord de vointa prealabil perfectarii altui contract, acord ce are ca obiect asumarea obligatiei de a face, adica de a perfecta ulterior contractul promis, in conditiile convenite prin respectivul acord prealabil.

AFINI - persoane intre care exista legatura de afinitate. Sunt sotul si rudele celuilalt sot. Nu sunt nici sotii intre ei si nici rudele unuia dintre soti cu rudele celuilalt sot. (Afinitate-termen ce desemneaza legatura juridica, derivata din casatorie, in ce priveste raporturile dintre oricare dintre soti si rudele celuilalt sot.)

CADASTRU - sistem unitar si obligatoriu de evidenta tehnica, economica si juridica prin care se realizeaza identificarea, inregistrarea, reprezentarea pe harti si planuri cadastrale a tuturor terenurilor, precum si a celorlalte bunuri imobile de pe intreg teritoriul tarii, indiferent de destinatia lor de proprietate.

CARTE FUNCIARA- inscris oficial reprezentand unitatea de baza in sistemul de publicitate imobiliara in cadrul caruia evidenta se tine pe imobile si nu pe proprietari. C.F se intocmeste in mod distinct pentru fiecare imobil si cuprinde mentiuni despre toate actele translative sau constitutive de drepturi in privinta imobilului respectiv. Se intocmeste si se numeroteaza pe localitati.

CAPACITATE DE FOLOSINTA (capacitate subiectivala) A PERSOANEI FIZICE- expresie ce desemneaza aptitudinea individului de a avea drepturi si obligatii. Prin acest concept se exprima calitatea omului de a fi subiect de drept sau. In alti termeni, aptitudinea sa de a fi titular de drepturi si obligatii.

CAPACITATEA DE FOLOSINTA A PERSOANEI JURIDICE - aptitudinea generala si abstracta a persoanei juridice de a avea drepturi si obligatii care se circumscriu scopului avut in vedere la infiintarea ei. Este inalienabila.

CLAUZA CONTRACTUALA- stipulatie inclusa de parti, in virtutea principiului libertatii conventiilor, in continutul contractului lor.

CONCESIUNE - operatie juridica avand ca finalitate punerea in valoare a unor activitati economice, servicii publice, unitati de productie ale unor regii autonome si terenuri proprietate de stat.

CONTRACT DE COMISION - contract in temeiul caruia o persoana fizica sau juridica numita comisionar, se obliga fata de alta persoana (fizica sau juridica) numita comitent, sa incheie anumite acte juridica in nume propriu, dar in contul acesteia din urma, primind pentru serviciul respectiv o remuneratie numita comision, calculata procentual la valoarea operatiunii realizate.

CONTRACT DE COMODAT- contract prin care o persoana numita comodant, remite, spre folosinta temporara, unei alte persoane numita comodatar, un lucru cu obligatia pentru acesta din urma de a-l restitui in natura, in individualitatea sa.

CONTRACT DE DONATIE - contract solemn, unilateral si cu titlu gratuit prin care una din parti, numita donator, isi micsoreaza actual si revocabil, cu intentie liberala, patrimoniul sau cu un drept (real sau de creanta), marind corespunzator patrimoniul celeilalte parti, numita donatar, cu acelasi drept, fara a urmari sa primeasca ceva in schimb.

CONTRACT DE INTRETINERE- contract in virtutea careia una din parti numita intretinut instraineaza un bun sau plateste o suma de bani (numita capital) celeilalte parti, numita intretinator, care se obliga in schimb, sa-i asigure intretinerea (adica toate cele necesare traiului), pe durata intregii sale vieti, si, la deces sa o inmormanteze dupa datina.

CONTRACT DE LOCATIUNE - contractul in virtutea caruia o persoana numita locator se obliga sa asigure altei persoane numita locatar folosinta integrala sau partiala a unui lucru sau prestarea unui serviciu pe o durata de timp determinata, in schimbul unui pret corespunzator.

CONTRACT DE MANDAT - contract in virtutea caruia o persoana numita mandatar se obliga sa faca ceva pe seama altei persoane, numita mandant, de la care a primit o imputernicire in acest scop.

CONTRACT DE RENTA VIAGERA- contract prin efectul caruia o persoana numita credirentier, instraineaza un bun sau plateste o suma de bani (numita capital) catre o alta persoana numita debirentier, care se obliga, in schimb, sa efectueze in favoarea celei dintai o prestatie periodica in bani, numita renta viagera, pana la decesul acesteia.

CONTRACT DE SCHIMB- contract prin care partile, numita copermutanti, dau fiecare celeilalte un lucru pentru altul.

CONTRACT DE SUBLOCATIUNE- acord de vointe in temeiul caruia locatarul care a dobandit folosinta temporara a unui bun pe baza unui contract de locatiune subinchiriaza acel bun unui tert (sublocatar) care se obliga sa plateasca chirie.

CONTRACT DE VANZARE-CUMPARARE CONTRACT DE VANZARE-CUMPARARE

DREPT DE ABITATIE- drept de uz avand ca obiect o casa de locuit. In principiu, nu poate fi cedat si nici inchiriat; prin exceptie titularul sau poate inchiria altcuiva partea din casa pe care nu o locuieste.

REPT DE CREANTA - exprima facultatea creditorului dintr-un raport juridic obligational de a pretinde debitorului indeplinirea obligatiei corelative de a da, de a face sau a nu face ceva.

DREPT DE IPOTECA- drept real accesoriu avand ca obiect un bun imobil al debitorului sau al altei persoane fara deposedare, care confera creditorului ipotecar dreptul de a urmari imobilul respectiv in stapanirea oricui s-ar afla si de a fi platit cu prioritate fata de ceilalti creditori din pretul acelui bun.

DREPT DE PREEMTIUNE- facultate de care se bucura o persoana de a fi preferata oricarei alte persoane la cumpararea unui anumit bun.

DREPT DE PROPRIETATE- drept subiectiv, ce da expresie juridica aproprierii unui lucru intr-o anumita forma sociala si care permite individului, entitatilor juridice colective sau statului, ori organelor sale (centrale sau locale) sa posede sau sa foloseasca si sa dispuna de lucrul respectiv, fie direct si nemijlocit prin putere proprie si in interes propriu, fie indirect si nemijlocit, ca efect al punerii in valoare de catre titularii lor a drepturilor reale principale constituite asupra lui, in cadrul si cu respectarea legislatiei existente.

DREPT DE SERVITUTE- drept real imobiliar, accesoriu, perpetuu si indivizibil care dezmembreaza proprietatea, conferind titularului sau anumite prerogative strict limitate asupra lucrului altuia.

DREPT DE SUPERFICIE- drept real care consta in dreptul de proprietate ce-l are o persoana numita superficiar asupra constructiilor, plantatiilor si altor lucrari aflate pe terenul apartinand altei persoane, teren in privinta caruia superficiarul dobandeste un drept de folosinta.

DREPT DE UZUFRUCT- drept real care confera titularului sau posesia si folosinta asupra lucrurilor ce apartin altcuiva, percum si posibilitatea exercitarii acestor atribute in aceleasi conditii ca si proprietarul avand insa indatorirea de a conserva substanta lucrurilor respective.

EVICTIUNE - termen ce desemneaza pierderea de catre cumparator, in tot sau in parte, a dreptului de proprietate asupra lucrului cumparat, sau tulburarea cumparatorului in exercitarea prerogativelor de proprietar cu privire la acel lucru, pierdere sau tulburare survenite ca urmare a valorificarii de catre vanzator sau de catre un tert a unui drept care exclude, in tot sau in parte, dreptul cumparatorului referitor la bunul respectiv.

GAJ - contract accesoriu, real, unilateral si indivizibil in temeiul caruia debitorul sau o terta persoana remite creditorului sau unui tert, un bun mobil, corporal sau incorporal, in vederea garantarii executarii unei obligatii.

POPRIRE - modalitate a executarii silite constand in indisponibilizarea sumelor de bani, titlurilor de valoare sau a altor bunuri mobile, incorporale, urmaribile datorate debitorului de catre un tert sau pe care acesta i le va datora in viitor in temeiul unor raporturi juridice existente.

PROMISIUNE DE CONTRACT - conventia prin care una din parti sau ambele parti se obliga sa incheie in viitor un anumit contract al carui continut esential este determinat in prezent.

REZILIERE - termen ce desemneaza in mod generic desfacerea contractului sinalagmatic cu executare succesiva, producand efecte numai pentru viitor, iar nu si pentru trecut si care este motivata prin faptul neesecutarii necorespunzatoare a contractului de catre una din parti din cauze imputabile acesteia.

REZOLUTIUNEA CONTRACTULUI- desemneaza desfiintarea cu efect retroactiv a contractului sinalagmatic cu executare uno ictu, la cererea unei parti ca urmare a neexecutarii culpabile a prestatiei asumata de catre cealalta parte.

SUBROGATIE - procedeu juridic presupunand substituirea creditorului dintr-un raport juridic obligational de catre o alta persoana care platind acestuia (creditorului initial) datoria debitorului dobandaste calitatea de creditor al acelui debitor impreuna cu toate drepturile pe care le avea impotriva lui creditorul platit.

VICII ASCUNSE- desemneaza in mod generic defectele sau deficientele calitative ale bunului vandut, inchiriat, sau ale lucrarilor executate, care, existand in momentul predarii bunului nu au fost cunoscute de catre dobanditor si nici nu puteau fi descoperite de el prin mijloacele obisnuite de verificare sau receptie si care fac ca bunul sa nu poata fi intrebuintat conform destinatiei sale ori ii micsoreaza posibilitatile de intrebuintare in asa masura incat se poate presupune ca dobanditorul n-ar fi contractat sau n-ar fi consimtit sa plateasca pretul contractual stabilit daca l-ar fi cunoscut.

TESTAMENT - act juridic unilateral, solemn, esentialmente personal si revocabil prin care testatorul dispune, pentru cazul incetarii sale din viata de intreaga sa avere sau numai de o parte din aceasta.

C.U - Certificatul de urbanism

Certificatul de Urbanism este un act public emis de Autoritatile administratiei publice locale, prin care se fac cunoscute solicitantului elementele care caracterizeaza regimul juridic, economic si tehnic al unui imobil, stabilite prin evidentele existente si documentatiile de urbanism si amenajarea teritoriului - spre exemplu : caracteristicile zonei in care se gaseste amplasamentul, cerintele urbanistice care urmeaza sa fie indeplinite (inaltimea maxima a cladirii, procentul de teren ce poate fi ocupat de cladire, retragerile fata de limita proprietatii, etc.), precum si lista avizelor si acordurilor necesare in vederea autorizarii executarii lucrarilor de constructii

Actele si documentele necesare obtinerii certificatului de urbanism:

- cerere tip pentru emiterea certificatului de urbanism, cu precizarea scopului solicitarii actului

- documentul de plata a taxei de eliberare a certificatul de urbanism

- plan de incadrare in zona ( scara 1:5000 ), eliberat pe suport topografic si vizat de Oficiul judetean de cadastru, geodezie si cartografie

- plan de situatie ( scara 1:1000, 1:1500) si memoriu de prezentare

- act de proprietate sau alt titlu referitor la situatia juridica a terenului (optional)

C.U.T - Coeficientul de Utilizare al Terenului

Coeficientul de Utilizare al Terenului exprima raportul dintre Suprafata Construita Desfasurata a tuturor nivelurilor (SD) si suprafata terenului (S).

P.A.C - Proiectul pentru Autorizatia de Construire

Autorizatia de construire este actul de autoritate al Administratiei publice locale, pe baza caruia se asigura aplicarea masurilor prevazute de lege referitoare la amplasarea, proiectarea, executarea si functionarea constructiilor si in baza caruia se pot executa lucrari de constructii

Actele si documentele necesare obtinerii autorizatie de construire:

- cerere pentru emiterea autorizatiei de constructie, inclusiv anexa

- proiectul pentru autorizatia de constructie (arhitectura + specialitati conexe)

- documentul de plata a taxei pentru emiterea autorizatiei de constructie

- actul doveditor al titlului asupra imobilului, care sa-i confere solicitantului dreptul de executie a lucrarilor de constructie

- certificatul de urbanism

- avizele si acordurile legale necesare, cerute prin certificatul de urbanism

- declaratia pe propria raspundere privind inexistenta unor litigii juridice asupra imobilului

P.A.D - Proiectul pentru Autorizatia de Demolare

Autorizatia de demolare este actul de autoritate al Administratiei publice locale, pe baza caruia se permite desfintarea integrala sau partiala a unui imobil, in vederea re-construirii si re-proiectarii unei constructii noi. Autorizatia de desfiintare se emite in aceleasi conditii ca si autorizatia de construire, in conformitate cu prevederile planurilor urbanistice si ale regulamentelor aferente acestora, potrivit legii.

P.O.T - Procentul de Ocupare al Terenului

Procentul de Ocupare al Terenului exprima raportul dintre Suprafata Construita la Sol (SC) si Suprafata Terenului considerat (S) inmultit cu 100 (exemplu: POT = 25%). P.O.T-ul genereaza astfel suprafata construita la sol maxim posibila raportata la suprafata terenului (exemplu: in cazul in care prin Certificatul de Urbanism se specifica un POT de 25%, atunci vom putea construi pe sfert din suprafata terenului).

Procentul de Ocupare al Terenului se stabileste in functie de destinatia zonei in care urmeaza a fi amplasata constructie si in functie de conditiile de amplasare in teren. Procentul de Ocupare al Terenului se completeaza cu Coeficientul de Utilizare al Terenului (C.U.T), cu Regimul de Aliniere la strada si cu Regimul de Inaltime, si formeaza un ansamblu de valori obligatorii in autorizarea executarii constructiilor, de care orice proprietar si orice arhitect trebuie sa tina cont.

P.U.D - Plan Urbanistic de Detaliu

Planul Urbanistic de Detaliu reprezinta de fapt documentatia aferenta Planului Urbanistic General (P.U.G-ul) si Planului Urbanistic Zonal (P.U.Z-ul), explicand si detailand continutul acestor planuri, sub forma de prescriptii si recomandari, corelate cu conditionarile din Certificatul de Urbanism, in vederea urmaririi si aplicarii lor. P.U.D-ul reprezinta documentatia prin care se asigura conditiile de amplasare, dimensionare, conformare si servire edilitara, a unuia sau mai multor obiective, pe o parcela, in corelare cu functiunea predominanta si vecinatatiile imediate (se studiaza mai multe amplasamente, optiunea pentru realizarea unei constructii compatibila cu functiile urbane). Este de fapt documentul consultat de comisia de urbanism atunci cand este cerut un Certificat de Urbanism sau o Autorizatie de Construire; daca nu exista P.U.D pentru terenul respectiv, primaria cere mai intai intocmirea lui, pe baza P.U.G-ului si P.U.Z-ului.

P.U.G - Plan Urbanistic General

Planul Urbanistic General este un proiect care face parte din programul de amenajare a teritoriului si de dezvoltare a localitatilor ce compun unitatea teritorial-administrativa de baza. Planurile Urbanistice Generale cuprind analiza, reglementari si regulament local de urbanism pentru intreg teritoriul administrativ al unitatii de baza (suprafete din intravilan, cat si din extravilan). In acelasi timp, P.U.G-ul stabileste norme generale, pe baza carora se elaboreaza mai apoi in detaliu, la scara mai mica, P.U.Z-urile si apoi P.U.D-urile.

P.U.Z - Plan Urbanistic Zonal

Planul Urbanistic Zonal este un proiect care are caracter de reglementare specifica detaliata a dezvoltarii urbanistice a unei zone din localitate (acoperind toate functiunile: locuire, servicii, productie, circulatie, spatii verzi, institutii publice, etc.) si asigura corelarea dezvoltarii urbanistice complexe a zonei cu prevederile P.U.G-ului localitatii din care face parte. Prin P.U.Z se stabilesc obiectivele, actiunile, prioritatile, reglementarile de urbanism (permisiuni si restictii) necesar a fi aplicate in utilizarea terenurilor si conformarea constructiilor din zona studiata (P.U.Z-ul reprezinta o faza premergatoare realizarii investitiilor, prevederile acestuia realizandu-se etapizat in timp, functie de fondurile disponibile).